SEPUTARPROPERTI/BOGOR — Penjualan rumah subsidi pada 2026 menghadapi tantangan berat. Di tengah kebutuhan hunian masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) yang masih sangat besar, realisasi penjualan justru tertekan akibat berbagai kendala, mulai dari persoalan perizinan dan tata ruang hingga sulitnya sebagian calon pembeli memenuhi persyaratan kredit pemilikan rumah (KPR).
Direktur Utama Pesona Kahuripan Group (PKG) yang juga Wakil Ketua Umum Koordinator DPP Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia (APERSI), Angga Budi Kusuma, menilai persoalan utama penurunan realisasi rumah subsidi tahun ini tidak semata-mata berasal dari sisi permintaan (demand), tetapi juga dari sisi pasokan (supply), terutama kelancaran pembangunan dan proses perizinan perumahan.
Menurut peraih penghargaan ”Figur Inspiratif Perumahan 2026” dari Forum Wartawan Perumahan Rakyat (FORWAPERA) ini, kebutuhan masyarakat Namun, kebutuhan tersebut tidak selalu dapat dikonversi menjadi transaksi karena pengembang menghadapi sejumlah hambatan dalam menyiapkan rumah hingga siap dihuni dan dibiayai melalui KPR subsidi.
“Menurut saya, permasalahan besarnya ada di sisi suplai, yaitu tentang pembangunan dan perizinan. Banyak pengembang terlalu fokus terhadap persoalan Lahan Baku Sawah (LBS) atau Lahan Sawah yang Dilindungi (LSD), sehingga produktivitas pembangunan dan penjualan ikut terganggu,” ujar Angga saat ditemui dalam rangka peringatan HUT ke-13 Pesona Kahuripan Group, di Pesona Kahuripan 13, Kelapa Nunggal, Kabupaten Bogor, Selasa (13/10/2026).
Lebih lanjut Ia menjelaskan, persoalan tata ruang dan penetapan LBS/LSD dapat berdampak pada tahapan penting pembangunan perumahan. Bahkan, rumah yang telah selesai dibangun dan siap dihuni belum tentu dapat segera diproses untuk akad kredit apabila pengurusan sertifikat dan perizinannya masih terkendala.
Angga mencontohkan, ketidakjelasan status lahan dapat menghambat pemecahan sertifikat rumah yang akan dijual kepada konsumen. Kondisi tersebut berimbas pada proses administrasi lanjutan, termasuk pengurusan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) dan penyelesaian tahapan menuju akad kredit.
Dampaknya, rumah yang secara fisik sudah tersedia belum tentu dapat segera diserap pasar. Persoalan ini membuat realisasi penjualan dan penyaluran pembiayaan berpotensi tertahan, meskipun calon pembeli masih tersedia.
Meski demikian, peraih Developer Terbaik ke-5 versi BP Tapera 2025 tersebut melihat perkembangan penetapan LBS/LSD di sejumlah kabupaten dan kota mulai memberikan kejelasan bagi pengembang.
Terbitnya surat keputusan penetapan LBS/LSD di sejumlah daerah dinilai menjadi salah satu indikator bahwa hambatan tata ruang perlahan dapat diurai.
“Sekarang permasalahan LBS/LSD sudah mulai menemukan kejelasan. Beberapa kabupaten dan kota sudah mengeluarkan surat keputusan penetapan Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan (LP2B). Ini menjadi indikator bahwa kepastian tata ruang untuk perumahan dan ketahanan pangan mulai terlihat, meskipun belum seluruhnya selesai,” terangnya.
Menurut dia, kejelasan tata ruang menjadi penting agar pengembang dapat kembali fokus pada kegiatan utama, yakni membangun rumah yang dibutuhkan masyarakat dan memastikan unit tersebut dapat dipasarkan serta diproses pembiayaannya.
SLIK OJK Jadi Tantangan dari Sisi Pembeli
Selain persoalan pasokan, Bos Pengembang Perumahan Subsidi Terbaik Nasional versi BTN itu mengakui, persyaratan kelayakan kredit juga menjadi tantangan bagi calon pembeli rumah subsidi. Salah satu persoalan yang kerap ditemui adalah catatan kredit dalam Sistem Layanan Informasi Keuangan (SLIK) OJK.
Kondisi tersebut membuat sebagian calon konsumen tidak dapat melanjutkan pengajuan KPR meskipun memiliki kebutuhan dan keinginan untuk membeli rumah.
Kendati begitu, Angga menilai pengembang tidak bisa hanya berfokus pada hambatan tersebut. Menurut dia, strategi bisnis perlu disesuaikan dengan kondisi pasar agar rumah yang telah dibangun tetap memiliki peluang untuk terserap.
“Kalau saya punya 10 rumah, saya akan mencari 20 calon konsumen. Kalau punya 100 rumah, saya akan mencari 200 calon konsumen. Kita harus memperhitungkan bahwa tidak semua calon pembeli akan lolos proses kredit,” ujarnya.
Persoalan SLIK menurut pengakuan Angga, memang nyata dan tidak dapat diabaikan. Akan tetapi, pengembang juga perlu mencari cara agar dapat tetap bergerak di tengah keterbatasan tersebut, sembari mendorong solusi bersama melalui asosiasi dan pemerintah.
Ia juga menambahkan, pendekatan ini bukan berarti mengabaikan persoalan kelayakan kredit, melainkan membangun strategi pemasaran yang lebih adaptif agar calon pembeli yang memenuhi persyaratan dapat ditemukan dalam jumlah memadai.
Optimistis Penjualan Rumah Subsidi Tembus 270.000 Unit
Di tengah berbagai tantangan, Angga masih optimistis realisasi penyaluran rumah subsidi secara nasional pada 2026 dapat mencapai sedikitnya 270.000 unit. Angka tersebut memang masih di bawah target program, tetapi ia menilai peluang pencapaiannya tetap terbuka.
Optimisme itu didasarkan pada sejumlah indikator, termasuk kejelasan tata ruang di beberapa daerah, besarnya minat masyarakat untuk memiliki rumah, serta kemungkinan adanya perbedaan pencatatan antara data pengembang, perbankan pelaksana, dan BP Tapera.
Angga mencontohkan, hingga 13 Oktober 2026, Pesona Kahuripan Group telah merealisasikan penjualan atau pembangunan sebanyak 3.347 unit, sesuai data internal perusahaan.
Sementara itu, data yang ia lihat pada sistem BP Tapera untuk perusahaan tersebut masih menunjukkan angka sekitar 2.900 unit.
Perbedaan itu, menurut dia, perlu ditelusuri dan disinkronkan agar pencatatan realisasi lebih akurat. Jika selisih serupa juga terjadi pada banyak pengembang, akumulasi perbedaannya berpotensi cukup signifikan dalam menggambarkan capaian penyaluran rumah subsidi secara nasional.
Meski demikian, ia menekankan bahwa selisih data tersebut masih perlu diverifikasi dan tidak serta-merta dapat dianggap sebagai tambahan realisasi yang sudah sah. Sinkronisasi data antara pengembang, bank pelaksana, dan BP Tapera menjadi penting untuk memastikan angka penyaluran mencerminkan kondisi sebenarnya.
“Dari situ saya punya alasan untuk optimistis. Saya melihat masih ada peluang realisasi rumah subsidi tahun ini mencapai minimal 270.000 unit,” katanya.
Angga menambahkan, Pesona Kahuripan Group sendiri menargetkan penjualan 6.000 unit pada 2026, dengan proyeksi pembangunan mencapai 8.000 unit.
Hingga peringatan ulang tahun perusahaan pada 13 Oktober, realisasi penjualan yang dilaporkan telah mencapai 3.347 unit.
Ia berharap perusahaan dapat menutup tahun dengan penjualan sekitar 5.200 unit, meskipun target awal tetap menjadi acuan. Menurut dia, optimisme harus diiringi kerja nyata, evaluasi, dan kemampuan beradaptasi terhadap perubahan kondisi pasar.
Kampanye Rumah Subsidi Jadi Solusi Jangka Panjang
Di luar persoalan teknis pembangunan dan pembiayaan, Angga menilai industri perumahan rakyat membutuhkan gerakan bersama untuk meningkatkan kesadaran masyarakat mengenai pentingnya memiliki rumah.
Menurut dia, selama ini pembahasan mengenai rumah subsidi kerap didominasi persoalan aturan, kuota pembiayaan, dan berbagai kendala administratif. Padahal, upaya memperluas akses hunian juga perlu disertai komunikasi publik yang mampu membangun minat dan kepercayaan masyarakat terhadap rumah subsidi.
Ia mengusulkan agar para pengembang berkolaborasi menjalankan kampanye positif mengenai kepemilikan rumah, termasuk memanfaatkan media sosial sebagai sarana promosi dan berbagi pengalaman konsumen.
Salah satu cara sederhana yang dapat dilakukan adalah mendorong konsumen membagikan pengalaman dan kebahagiaan mereka saat menerima kunci rumah. Pengembang dapat mengajak pembeli mengunggah cerita tersebut melalui akun media sosial masing-masing dengan menyertakan tagar rumah subsidi dan nama perumahan yang dibeli.
Dengan cara itu, pengalaman nyata penghuni dapat menjadi sumber informasi bagi masyarakat lain yang sedang mencari hunian pertama.
“Seharusnya kita punya gerakan tentang perumahan rakyat. Bukan hanya berbicara tentang aturan, tetapi juga tentang pentingnya memiliki rumah. Kalau semua pengembang berkolaborasi mengampanyekan pentingnya rumah, saya yakin sektor properti pada 2027 bisa berbeda,” tutur Angga.
Ia menyebut Pesona Kahuripan Group telah mulai menerapkan pendekatan tersebut dan berharap lebih banyak pengembang bergabung agar dampaknya semakin
