SEPUTARPROPERTI/Jakarta – Meskipun sering menjadi keluhan utama para penghuni, pihak pengelola apartemen memiliki argumen yang valid dan berlandaskan regulasi mengenai mengapa tarif listrik dan air bersih per unit harus lebih mahal dibandingkan rumah tapak.
Alasan utamanya terletak pada biaya infrastruktur, distribusi, dan tanggung jawab fasilitas bersama di apartemen.
1. Penambahan Biaya Fasilitas Umum (Fasum)
Ini adalah alasan utama yang paling sering dikemukakan oleh pengelola. Tidak seperti rumah tapak di perumahan biasa, apartemen adalah hunian vertikal yang memiliki fasilitas bersama dengan konsumsi energi yang masif.
Jabar Lumbung Rumah Subsidi: Masalah Perizinan, Lahan, dan Skor Kredit MBR Masih Jadi Kendala
Beban Bersama: Tagihan listrik dan air unit tidak hanya mencakup pemakaian pribadi di dalam unit, tetapi juga dibebankan dengan konsumsi fasilitas bersama (common area).
Contoh Konsumsi Fasum: Listrik untuk mengoperasikan lift dan eskalator (pengguna daya terbesar), pompa air (untuk menaikkan air ke lantai tinggi), penerangan koridor, lobby, taman, kolam renang, dan sistem keamanan 24 jam.
Prinsip Proporsional: Berdasarkan UU Rumah Susun, biaya operasional fasilitas bersama ini menjadi tanggung jawab bersama dan harus dibagi secara proporsional kepada seluruh pemilik unit.
Epicentrum Rumah Subsidi, Kenapa Jawa Barat Mendominasi Program Tiga Juta Rumah
2. Status Pengelola sebagai Distributor (Sub-Metering)
Berdasarkan Permen ESDM, PLN atau PDAM hanya menyalurkan listrik dan air hingga ke meteran induk atau gardu utama kompleks apartemen. Pengelola atau P3SRS kemudian mengambil peran sebagai distributor yang menyalurkannya ke masing-masing unit melalui sistem sub-metering.
Bukan Pelanggan Langsung: Unit apartemen bukanlah pelanggan langsung PLN. Transaksi utama terjadi antara PLN dengan Badan Pengelola.
Biaya Distribusi: Pengelola menanggung biaya operasional dan pemeliharaan jaringan distribusi internal (kabel, pipa, sub-metering) yang kemudian dibebankan kembali ke penghuni.
Autothermix, Teknologi Paling Simpel Urus Masalah Sampah
3. Biaya Konversi Tegangan Listrik
Untuk menjaga keandalan, pasokan listrik dari PLN ke gardu apartemen seringkali menggunakan tegangan menengah (TM). Padahal, listrik yang digunakan di unit rumah tangga harus bertegangan rendah.
Proses Konversi: Pengelola harus membangun dan memelihara gardu serta trafo untuk mengubah tegangan menengah tersebut menjadi tegangan rendah (220V) yang siap digunakan unit.
Biaya Tambahan: Proses konversi dan pemeliharaan alat-alat berat ini membutuhkan biaya operasional yang signifikan, yang kemudian menjadi komponen tambahan dalam tarif per kWh yang dibebankan kepada penghuni.
4. Golongan Tarif Komersial/Bisnis dari PLN
Sebagian besar apartemen, terutama yang berada di lokasi strategis atau menyatu dengan area bisnis (mal, perkantoran), digolongkan oleh PLN ke dalam tarif bisnis (B-2 atau B-3) atau tarif listrik di atas rumah tangga reguler.
Murino Group Hadirkan Villa & Apartemen Butik Eksklusif Berkonsep Wellness di Canggu
Dasar Pengenaan: Karena pasokan listrik induk apartemen dikategorikan sebagai “bangunan kawasan terbatas” dengan daya sangat besar dan berpotensi untuk kegiatan komersial (disewakan), tarif dasarnya menjadi lebih tinggi (non-subsidi) dibandingkan tarif rumah tangga biasa (R-1).
Dampak Tarif: Karena tarif yang dibayar pengelola ke PLN sudah tinggi, otomatis tarif yang dijual kembali (didistribusikan) ke unit-unit juga akan lebih mahal.
Dengan demikian, tarif mahal yang dibayar penghuni unit apartemen adalah gabungan dari (a) biaya murni pemakaian unit, (b) porsi biaya Fasum/layanan gedung, dan (c) biaya administrasi serta infrastruktur distribusi.
