SEPUTARPROPERTI/Jakarta – Wacana pengembangan program hunian bagi Masyarakat Berpenghasilan Tanggung (Hunian MBT) dinilai berpotensi menjadi solusi baru dalam menjawab tantangan perumahan di kawasan perkotaan.
Segmen ini selama ini berada di antara kelompok Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) yang memperoleh subsidi pemerintah dan pasar komersial yang masih sulit dijangkau.
Direktur PT Intiland Development Tbk, Theresia Rustandi, menilai keberadaan skema khusus MBT sangat relevan dengan dinamika urbanisasi dan perubahan pola hidup masyarakat produktif di kota-kota besar.
Menurutnya, kelompok MBT justru merupakan angkatan kerja paling produktif saat ini, terutama generasi muda usia 25 hingga 30 tahun yang bekerja di pusat kota namun belum memiliki akses kepemilikan hunian yang sesuai kemampuan finansial mereka.
Theresia menjelaskan, sebagian besar kelompok MBT saat ini masih tinggal di rumah kos atau hunian sewa di sekitar lokasi kerja. Ketika mulai membangun keluarga, mereka umumnya harus berpindah ke kawasan pinggiran kota karena harga hunian di pusat kota tidak terjangkau.
Kondisi tersebut menimbulkan konsekuensi biaya transportasi yang semakin besar sekaligus menurunkan kualitas hidup dan produktivitas pekerja.
“Hunian di perkotaan sangat relevan untuk segmen MBT karena mereka adalah kelompok paling produktif. Jika tinggal terlalu jauh dari tempat kerja, biaya transportasi dan kelelahan menjadi faktor yang signifikan,” ujar Theresia di Jakarta, Kamis (2/4).
Ia menilai program pembangunan hunian perkotaan, termasuk target pembangunan satu juta rumah pemerintah, dapat diarahkan untuk mengakomodasi kebutuhan segmen ini.
Selain mengurangi tekanan transportasi publik, penyediaan hunian dekat pusat aktivitas ekonomi juga berpotensi meningkatkan efisiensi sosial dan ekonomi secara keseluruhan.
Dalam pandangan Theresia, tantangan utama pengembangan hunian MBT bukan pada ketersediaan produk, melainkan pada skema pembiayaan yang belum sepenuhnya sesuai.
Kelompok MBT dinilai terlalu mampu untuk menerima subsidi penuh seperti MBR, namun masih menghadapi kesulitan jika harus menggunakan skema kredit komersial dengan bunga pasar.
Karena itu, Theresia mengusulkan adanya skema pembiayaan di tengah, misalnya melalui bunga tetap yang lebih rendah dari kredit komersial namun tidak sepenuhnya bersubsidi.
Menurutnya, tenor kredit yang lebih panjang serta fleksibilitas uang muka juga menjadi faktor penting agar cicilan bulanan tetap terjangkau. “Kalau menggunakan bunga komersial akan berat, tapi juga tidak bisa disamakan dengan skema MBR. Jadi harus ada formula di antara keduanya,” jelasnya.
Ia menilai kisaran penghasilan MBT idealnya diperluas hingga sekitar Rp30–35 juta per bulan agar lebih relevan dengan harga hunian di kawasan perkotaan yang terus meningkat.
Theresia juga menekankan pentingnya perubahan pendekatan dalam pembangunan hunian vertikal bagi MBT. Menurutnya, unit studio tidak selalu menjadi solusi jangka panjang.
Hunian sebaiknya dirancang minimal dua kamar tidur agar dapat dihuni keluarga muda secara berkelanjutan, bukan sekadar tempat tinggal sementara pada hari kerja.
Konsep ini sekaligus mendorong perubahan persepsi masyarakat terhadap apartemen dan rumah susun yang selama ini masih kalah populer dibanding rumah tapak.
“Hunian vertikal harus dipikirkan sebagai tempat tinggal jangka panjang, bukan hanya tempat singgah,” ujarnya.
MBT Serap Stok Apartemen Tak Terjual
Lebih lanjut, Theresia melihat program MBT berpotensi membantu menyerap stok apartemen yang belum terserap pasar, terutama di lokasi strategis dekat transportasi publik.
Menurutnya, banyak proyek hunian vertikal sebenarnya memiliki harga yang masih masuk akal bagi segmen MBT, namun terkendala pada skema pembiayaan dan segmentasi pasar yang belum tepat.
Ia menilai fleksibilitas kebijakan menjadi kunci agar aset hunian yang sudah terbangun dapat dimanfaatkan secara optimal. “Daripada unit kosong, lebih baik dicari solusi agar bisa dimanfaatkan masyarakat yang memang membutuhkan,” katanya.
Theresia menegaskan sektor swasta pada prinsipnya siap mendukung program pemerintah sepanjang proyek memiliki visibilitas bisnis yang jelas dan memberikan manfaat seimbang bagi negara, masyarakat, dan pelaku usaha.
Menurutnya, kolaborasi antara pemerintah dan pengembang menjadi faktor krusial dalam keberhasilan program MBT, terutama dalam penyediaan lahan strategis serta kepastian regulasi.
Jika kebijakan MBT dapat direalisasikan secara konkret, ia optimistis program ini tidak hanya memperluas akses kepemilikan rumah, tetapi juga mampu menggerakkan kembali pasar apartemen perkotaan sekaligus meningkatkan daya beli masyarakat produktif.
“Pada akhirnya, tujuan utamanya adalah bagaimana masyarakat bisa memiliki hunian yang layak, ekonomi bergerak, dan semua pihak mendapatkan manfaat,” tutup Theresia.
